Mis à jour le 13 juin 2026

Les entreprises du tertiaire évoluent dans un cadre légal qui ne cesse de se densifier.

Décret tertiaire, décret BACS, loi APER, audits énergétiques obligatoires pour les grandes entreprises : ces dispositifs convergent vers un même objectif, réduire la consommation d’énergie du parc immobilier professionnel et accélérer la transition énergétique des sites français.

Cette pression survient dans un contexte de tension durable sur les prix de l’énergie. Pour un directeur technique ou un directeur immobilier, l’audit énergétique tertiaire devient un outil de pilotage autant qu’une exigence à satisfaire. Bien conduit, il permet de hiérarchiser les actions, d’arbitrer les capex et de transformer une contrainte en feuille de route cohérente.

Cette page pilier détaille ce qu’est concrètement un audit énergétique, qui est tenu d’en faire réaliser, comment il s’articule avec les autres obligations, combien il coûte et quels leviers d’action il ouvre. Nous précisons aussi pourquoi un pré-diagnostic préalable permet, dans la plupart des situations multi-sites, d’investir au bon endroit avant de lancer une démarche d’audit complète.

Qu’est-ce qu’un audit énergétique tertiaire ?

Un audit énergétique tertiaire est une analyse méthodique de la performance énergétique d’un bâtiment à usage tertiaire. Il vise à mesurer les consommations réelles, à identifier les sources de déperdition et à proposer un plan d’actions chiffré pour améliorer l’efficacité énergétique du site.

Cette démarche s’inscrit dans un cadre normalisé. La norme NF EN 16247 définit les exigences d’un audit énergétique et précise les modalités spécifiques aux bâtiments (partie 2), aux procédés industriels (partie 3) et aux transports (partie 4). Les audits énergétiques conformes à cette norme produisent un livrable opposable, exploitable pour la conformité OPERAT comme pour le pilotage interne.

Les composantes d’un audit énergétique

L’audit énergétique d’un bâtiment couvre généralement les postes suivants :

• l’enveloppe du bâti (parois, toitures, menuiseries, ponts thermiques),
• les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation,
• la production d’eau chaude sanitaire,
• l’éclairage intérieur et extérieur,
• les usages spécifiques (bureautique, restauration, datacenters, équipements industriels intégrés),
• les équipements de pilotage et de régulation.

L’objectif est de produire une cartographie complète des consommations, exprimée en kWh d’énergie finale et primaire, ramenée au mètre carré SHON RT ou au mètre carré utile selon les référentiels.

Les livrables produits

À l’issue de la mission, l’auditeur remet un rapport structuré qui comprend :

• l’état des lieux énergétique du site,
• la modélisation énergétique du bâtiment et la simulation des consommations,
• les scénarios d’amélioration hiérarchisés par temps de retour,
• les fiches d’action détaillées (description technique, gain attendu, coût d’investissement, financement mobilisable),
• une synthèse exécutive destinée à la direction.

Ce rapport constitue la base de toute stratégie énergétique structurée à l’échelle d’un site ou d’un parc. Il alimente la déclaration OPERAT et oriente les arbitrages budgétaires sur les années à venir.

Pourquoi réaliser des audits énergétiques dans le tertiaire en 2026 ?

Le secteur tertiaire représente environ 17 % de la consommation finale d’énergie en France selon les données de l’ADEME. Bureaux, commerces, hôtellerie, restauration, enseignement, santé, logistique : ce périmètre concentre des marges de progrès importantes, en particulier sur les bâtiments construits avant 2000 dont la performance énergétique reste très en deçà des standards actuels. La consommation énergétique du secteur tertiaire pèse à elle seule plusieurs dizaines de milliards d’euros par an, ce qui en fait un gisement majeur pour la trajectoire bas-carbone française.

Faire réaliser des audits énergétiques dans le tertiaire permet, dans ce contexte, de répondre à plusieurs objectifs simultanés.

Sécuriser la conformité aux obligations

Le cadre applicable aux bâtiments tertiaires s’est densifié depuis la loi ELAN de 2018.

Décret tertiaire, décret BACS, loi APER et obligations d’audit énergétique pour les grandes entreprises ne relèvent pas du même régime, mais ils imposent tous une meilleure connaissance du parc immobilier, des consommations et des leviers d’action disponibles.

Même si le décret tertiaire n’impose pas systématiquement la réalisation d’un audit énergétique réglementaire, une analyse énergétique structurée devient, dans la pratique, indispensable pour construire une trajectoire crédible de réduction des consommations, fiabiliser les déclarations OPERAT et prioriser les actions à engager.

Maîtriser la facture énergétique

La hausse durable des prix de l’énergie depuis 2021 a modifié l’équation économique de la performance énergétique. Des actions dont le temps de retour était estimé à 8 ou 10 ans présentent désormais une rentabilité inférieure à 5 ans. Les audits énergétiques permettent d’identifier ces gisements et de prioriser les investissements les plus rapidement amortissables.

Préserver la valeur patrimoniale

Pour les directions immobilières et les asset managers, la performance d’un actif devient un facteur de valeur. Les exigences ESG des investisseurs, les attentes des locataires sur les charges et les critères CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) imposent désormais d’intégrer la trajectoire de décarbonation dans la gestion d’actif. L’audit fournit les données objectives nécessaires à cette analyse.

Quels sites sont concernés ?

L’obligation d’audit ne pèse pas sur tous les acteurs de la même façon. Trois logiques se superposent : la nature de l’entreprise, la surface du bâtiment et l’usage qui en est fait. Notre page dédiée aux obligations énergétiques propose une lecture transversale de l’ensemble de ces dispositifs.

L’audit énergétique obligatoire pour les grandes entreprises

L’audit énergétique réglementaire instauré par le décret de 2014 (transposition de la directive européenne 2012/27/UE) concerne les entreprises de plus de 250 salariés, ou dépassant 50 millions d’euros de chiffre d’affaires et 43 millions d’euros de bilan total. Ces entreprises doivent faire réaliser des audits énergétiques tous les 4 ans, couvrant 80 % de leur facture énergétique. Pour celles qui sont certifiées ISO 50001, le système de management de l’énergie tient lieu d’équivalent.

Cette obligation réglementaire porte sur l’ensemble des consommations de l’entreprise : bâtiments, procédés, transports. Dans le tertiaire, elle couvre principalement les sièges, agences, sites administratifs et entrepôts logistiques.

L’audit énergétique obligatoire : un cadre élargi depuis la loi DDADUE

L’audit énergétique réglementaire, initialement instauré par le décret de 2014 (transposition de la directive européenne 2012/27/UE), a été profondément remanié par la loi DDADUE du 30 avril 2025. Le cadre actuel, codifié à l’article L.233-1 du Code de l’énergie, retient désormais deux critères d’assujettissement complémentaires (plus d’informations sur cette page).

Sont concernées par l’obligation d’audit, à renouveler tous les 4 ans et couvrant 80 % de la facture d’énergie :

• les entreprises de plus de 250 salariés, ou dépassant 50 millions d’euros de chiffre d’affaires et 43 millions d’euros de bilan total ;
• depuis le 1er octobre 2025, toute entité dont la consommation moyenne d’énergie finale dépasse 2,75 GWh par an (calcul sur les 3 dernières années), quelle que soit sa taille.

La première échéance pour les entités nouvellement concernées est fixée au 11 octobre 2026. Un seuil supérieur de 23,6 GWh par an impose en outre la mise en place d’un système de management de l’énergie certifié ISO 50001 d’ici le 11 octobre 2027. Pour les entreprises déjà certifiées ISO 50001, le SMÉ tient lieu d’équivalent à l’audit.

Cette obligation porte sur l’ensemble des consommations de l’entité : bâtiments, procédés, transports, flottes de véhicules. Dans le tertiaire, elle couvre principalement les sièges, agences, sites administratifs et entrepôts logistiques. À titre d’illustration, le seuil de 2,75 GWh par an correspond à environ 12 500 m² de bureaux ou à une flotte d’une centaine de véhicules thermiques.

 

Les sites visés par le décret tertiaire

Le décret éco énergie tertiaire, dit décret tertiaire, s’applique à tous les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m² de surface d’activité, qu’ils soient publics ou privés, en propriété ou en location. Le seuil de 1 000 m² s’apprécie site par site, mais aussi à l’échelle d’un ensemble de plusieurs immeubles implantés sur une même unité foncière.

Ce dispositif fixe une trajectoire de réduction des consommations : – 40 % en 2030, – 50 % en 2040 et – 60 % en 2050 par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019. La déclaration annuelle s’effectue sur la plateforme OPERAT gérée par l’ADEME. Le non-respect des exigences du décret expose désormais à des sanctions administratives et à une publication publique des manquements.

Les bâtiments soumis au décret BACS

Le décret BACS (Building Automation and Control Systems) impose l’installation d’un système d’automatisation et de contrôle dans les sites non résidentiels dont les systèmes de chauffage, de climatisation ou de ventilation présentent une puissance nominale supérieure à 290 kW. Ce seuil sera abaissé à 70 kW à compter de 2027 pour les bâtiments neufs. L’objectif est de piloter automatiquement les équipements techniques pour optimiser les consommations et améliorer la performance énergétique du site dans la durée.

Le cas particulier de la loi APER

La loi APER du 10 mars 2023, qui renforce et complète la loi Climat et Résilience de 2021, dépasse le seul cadre des parkings. Elle structure désormais deux obligations distinctes pour les acteurs du tertiaire.

• Sur les parkings extérieurs de plus de 1 500 m² : équipement en ombrières photovoltaïques sur au moins 50 % de la surface, avec une application progressive selon la taille du parc et des reports conditionnels prévus par la loi de simplification du 26 novembre 2025. Les parcs ≥ 10 000 m² sont concernés en priorité, à compter du 1er juillet 2026.
• Sur les toitures de bâtiments non résidentiels dont l’emprise au sol dépasse 500 m² : intégration d’un dispositif de production d’énergie renouvelable ou d’une végétalisation performante sur au moins 30 % de la toiture, conformément aux articles L.171-4 et L.171-5 du Code de la construction et de l’habitation. Le taux passe à 40 % au 1er juillet 2026, puis à 50 % au 1er juillet 2027. À compter du 1er janvier 2028, les bâtiments existants de plus de 500 m² sont également soumis à cette obligation, indépendamment de tout projet de travaux.

 

Cette double obligation ne relève pas de l’audit énergétique au sens strict, mais s’inscrit dans la même logique de transformation du parc immobilier. Pour les directions techniques et immobilières, elle représente à la fois une contrainte et une opportunité : l’installation photovoltaïque sur toiture ou en ombrières constitue l’un des leviers les plus efficaces pour atteindre les objectifs de réduction des consommations imposés par le décret tertiaire, via l’autoconsommation de l’énergie produite localement.

Cumul des obligations

Un site tertiaire de grande taille peut désormais cumuler quatre obligations distinctes : audit énergétique au titre du cadre DDADUE (entreprises de plus de 250 salariés ou sites dépassant 2,75 GWh par an), déclaration OPERAT au titre du décret tertiaire, installation d’une GTB au titre du décret BACS, et solarisation au titre de la loi APER. Cette dernière s’applique à la fois aux parkings extérieurs de plus de 1 500 m² et aux toitures des bâtiments non résidentiels de plus de 500 m². L’articulation entre ces dispositifs n’est pas toujours intuitive, ce qui justifie une lecture préalable du périmètre concerné avant tout engagement de prestation.

Audit énergétique, décret tertiaire et BACS : quelles différences ?

Ces dispositifs sont souvent confondus alors qu’ils répondent à des logiques distinctes. Nous précisons ici leurs périmètres respectifs et leurs complémentarités.

L’audit énergétique réglementaire : une obligation pesant sur l’entreprise

L’audit énergétique réglementaire s’impose à l’entreprise, indépendamment du bâtiment qu’elle occupe. Il s’agit d’un diagnostic global, à renouveler tous les 4 ans, qui couvre l’ensemble des activités. Le livrable est un rapport conforme à la norme NF EN 16247, transmis à la DREAL et tenu à disposition des autorités de contrôle.

Le décret tertiaire : une obligation pesant sur le bâtiment

Le décret pèse, lui, sur le bâtiment et sur ses occupants. La trajectoire de réduction s’applique au site, et la responsabilité de la déclaration OPERAT est partagée entre propriétaire et locataire selon une logique d’usage et de bail. Le dispositif ne se traduit pas par la production d’un audit, mais par une obligation de résultat sur les consommations du site et une obligation de déclaration annuelle.

Le décret BACS : une obligation technique de pilotage

Le décret BACS impose un équipement, pas un livrable documentaire. Il vise à automatiser le pilotage des installations techniques afin de générer des économies d’exploitation, en cohérence avec les objectifs du décret tertiaire. La GTB installée doit permettre la mesure, l’analyse et l’optimisation continue des consommations.

Une articulation à construire

Dans la pratique, les audits énergétiques fournissent la donnée et le plan d’actions, le décret tertiaire fixe la trajectoire et la déclaration, le décret BACS impose l’instrumentation technique. Ces dispositifs se renforcent mutuellement lorsque la stratégie énergétique est conduite de façon coordonnée. À l’inverse, traités en silos, ils génèrent des coûts redondants et des décisions sous-optimales. Une coordination préalable permet de capitaliser sur les données collectées dans le cadre d’un audit pour alimenter la déclaration OPERAT et dimensionner la GTB requise.

Comment se déroule un audit énergétique tertiaire ?

La réalisation suit un déroulé balisé par la norme NF EN 16247. La durée totale varie de 6 à 16 semaines selon la complexité du site et la disponibilité des données.

Phase 1 : cadrage et collecte des données

Le cadrage initial définit le périmètre de l’analyse (un bâtiment, un parc, une activité), les usages couverts, l’année de référence et les indicateurs cibles. Cette phase mobilise les factures d’énergie sur 3 ans minimum, les plans du bâtiment, les fiches techniques des équipements, les contrats d’exploitation et de maintenance, les historiques de travaux.

La qualité de cette collecte conditionne directement la pertinence du livrable final. Un site dont le sous-comptage est inexistant et dont les contrats de maintenance ne sont pas centralisés rendra l’audit plus long et moins précis.

Phase 2 : visite technique du site tertiaire

L’auditeur procède à une inspection du bâtiment et de ses équipements : enveloppe, systèmes de chauffage et de climatisation, ventilation, éclairage, équipements bureautiques, usages spécifiques. Cette visite peut être complétée par des mesures complémentaires : thermographie infrarouge, mesures de qualité d’air, relevés de courbes de charge sur quelques jours, contrôle des consignes de régulation.

Phase 3 : modélisation et analyse

Les données collectées alimentent une modélisation énergétique du bâtiment qui permet de simuler la consommation réelle, de la comparer aux factures et d’évaluer l’impact prévisionnel de chaque action envisagée. Cette modélisation distingue les usages réglementés (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage, auxiliaires) des usages spécifiques propres à l’activité.

Phase 4 : scénarios et plan d’actions

L’auditeur élabore plusieurs scénarios hiérarchisés :

• actions sans investissement (sobriété, pilotage, ajustement des consignes),
• actions à temps de retour court (régulation, isolation locale, relamping LED),
• actions structurantes (rénovation de l’enveloppe, remplacement des systèmes, production locale d’énergie).

Chaque scénario est chiffré en coût, économies attendues, gain en kWh et tonnes de CO₂ évitées.

Phase 5 : restitution et rapport

La restitution se fait en deux temps : un rapport technique détaillé destiné aux équipes opérationnelles, et une synthèse exécutive destinée à la direction. Cette dernière doit permettre l’arbitrage budgétaire et la décision d’engagement sur les actions prioritaires.

Prix d’un audit énergétique tertiaire

Le coût varie fortement selon la surface, la complexité technique du bâtiment et le niveau de précision attendu. Donner un prix unique serait trompeur. Nous présentons ici les variables qui structurent le devis et des fourchettes indicatives observées sur le marché français.

Les variables de coût

Cinq paramètres influencent principalement le prix :

• la surface du bâtiment tertiaire et le nombre de sites à auditer,
• la complexité des systèmes énergétiques (chauffage centralisé, GTB existante, procédés spécifiques intégrés),
• la disponibilité et la qualité des données existantes,
• le niveau de mesure complémentaire requis (sous-comptage temporaire, instrumentation, thermographie),
• la nature du livrable attendu (conformité NF EN 16247, audit approfondi, audit de programmation travaux).

Fourchettes indicatives

À titre indicatif, hors mesures complémentaires lourdes et hors études techniques spécifiques :

• petit bâtiment de moins de 1 000 m² : entre 3 000 et 6 000 € HT,
• site courant de 1 000 à 5 000 m² : entre 6 000 et 15 000 € HT,
• bâtiment complexe ou ensemble multi-bâtiments de 5 000 à 20 000 m² : entre 15 000 et 40 000 € HT,
• audits énergétiques réglementaires grandes entreprises multi-sites : à partir de 20 000 € HT selon le nombre de sites audités et la couverture des 80 % de facture exigée.

Ces fourchettes ne comprennent pas les études complémentaires éventuelles (simulation thermique dynamique approfondie, étude d’opportunité photovoltaïque, étude d’opportunité géothermie ou récupération de chaleur).

Les aides mobilisables

Plusieurs dispositifs permettent de cofinancer la réalisation des audits énergétiques :

• les certificats d’économies d’énergie (CEE) via la fiche standardisée BAT-SE-02 pour les diagnostics sur immobilier tertiaire,
• les aides régionales gérées par l’ADEME et les conseils régionaux,
• le programme PRO-SMEn pour les TPE et PME engageant une démarche de management de l’énergie.

Ces aides couvrent généralement entre 30 % et 70 % du coût selon le profil de l’entreprise et la qualification du prestataire retenu.

Quels leviers d’action après un audit énergétique tertiaire ?

Le rapport ne produit de valeur qu’à condition d’être suivi d’actions. Il hiérarchise généralement les leviers selon leur temps de retour et leur impact sur la performance du bâtiment. Notre analyse détaillée de l’audit énergétique sur bâtiment tertiaire précise les leviers techniques mobilisables selon la typologie de site.

La sobriété et le pilotage des consommations

Première famille d’actions, sans investissement lourd : reprogrammation des plages horaires de chauffage et de climatisation, ajustement des consignes de température, sensibilisation des occupants, optimisation des plages d’éclairage. Ces actions génèrent typiquement entre 5 % et 15 % d’économies sans engagement capex significatif. Elles constituent souvent le premier palier de mise en conformité avec ce dispositif.

La régulation et la GTB

L’installation ou la mise à niveau d’une GTB, souvent imposée par le décret BACS, permet d’automatiser le pilotage des équipements et de capter des gisements d’économies complémentaires. Le temps de retour se situe généralement entre 3 et 7 ans selon la configuration initiale du site et le niveau d’instrumentation préexistant.

La rénovation de l’enveloppe et des systèmes

Pour atteindre les objectifs à l’horizon 2030 et 2040, des travaux de rénovation énergétique structurants deviennent souvent nécessaires : isolation des toitures et des façades, remplacement des menuiseries, modernisation des centrales de traitement d’air, remplacement des systèmes de chauffage par des pompes à chaleur, relamping LED généralisé. Ces opérations améliorent durablement la performance du site et conditionnent l’atteinte des paliers prévus par le dispositif.

La production locale d’énergie

L’autoconsommation photovoltaïque est l’un des leviers les plus structurants pour réduire la facture d’électricité et améliorer la performance énergétique d’un actif. Toiture en pleine surface, ombrières de parking imposées par la loi APER (parkings de plus de 1 500 m², toitures de bâtiments non résidentiels de plus de 500 m²), installations au sol sur foncier disponible : les configurations possibles sont nombreuses. La rentabilité dépend du profil de consommation énergétique du site, du coût de l’électricité achetée, du taux d’autoconsommation atteignable et du mode de portage financier (investissement direct, tiers-investissement, contrat de fourniture longue durée).

Le financement des travaux

Plusieurs dispositifs accompagnent les travaux de rénovation énergétique : CEE bonifiés, prêts à taux préférentiels via la Banque des Territoires ou Bpifrance, contrats de performance énergétique, tiers-financement par opérateur spécialisé. L’analyse financière conditionne souvent la décision de passage à l’acte, et mérite d’être instruite en parallèle de l’audit afin d’éviter un délai entre la production du rapport et l’engagement effectif des actions.

Pourquoi un pré-diagnostic avant l’audit complet ?

Sur un patrimoine multi-sites, faire réaliser des audits énergétiques complets sur chaque bâtiment représente un investissement conséquent en temps et en honoraires. La question stratégique se déplace alors : où concentrer l’effort en priorité, et selon quels critères ?

Le risque d’investir sur le mauvais site

Une étude approfondie conduite sur un bâtiment dont la trajectoire de cession est déjà actée, dont le bail arrive à échéance ou dont le potentiel de réduction est faible mobilise des ressources qui auraient mieux servi ailleurs. À l’inverse, certains sites énergivores ou présentant un potentiel solaire élevé restent ignorés faute d’analyse comparative préalable. Cette difficulté est particulièrement aiguë pour les directions immobilières qui gèrent des dizaines, parfois des centaines, d’actifs tertiaires répartis sur le territoire.

Cartographier le parc avant d’auditer

Avant de lancer des analyses approfondies, une cartographie rapide du parc permet de répondre à plusieurs questions structurantes :

• quels bâtiments sont effectivement soumis au décret tertiaire et entrent dans le périmètre déclaratif OPERAT ?
• quelle est la trajectoire théorique de réduction de chaque site sur la base des consommations connues et de l’année de référence ?
• quels parkings ou toitures entrent dans le périmètre de la loi APER et imposent un projet de solarisation ?
• quels sites présentent un potentiel solaire significatif (orientation, surface utile, état de la toiture, profil de consommation diurne) ?
• quels bâtiments cumulent plusieurs obligations et méritent à ce titre un audit prioritaire ?

Cette cartographie ne remplace pas l’audit : elle l’oriente et le rend plus efficient.

Le rôle de Solencia

Solencia intervient en amont des audits énergétiques et des travaux. Notre activité consiste à transformer la complexité réglementaire et énergétique des bâtiments professionnels en projets solaires priorisés, rentables et prêts à déployer.

Concrètement, nous accompagnons les directions techniques et immobilières pour :

• identifier rapidement les bâtiments concernés par le décret tertiaire, le décret BACS, la loi APER et les obligations d’audit pour les grandes entreprises,
• prioriser les sites en fonction de leur exposition aux obligations, de leur potentiel solaire et de leur consommation énergétique réelle,
• structurer les projets qui en découlent : autoconsommation photovoltaïque sur toiture, ombrières de parking, orientation vers un partenaire qualifié pour la réalisation d’un audit complet ou des travaux de rénovation énergétique.

Nous ne réalisons pas les audits énergétiques réglementaires, qui relèvent de prestataires spécialisés disposant des qualifications requises (RGE Études, OPQIBI 1905, ISO 17020). Notre apport se situe en amont : préqualifier, scorer, hiérarchiser et fournir une feuille de route exploitable par vos équipes internes et vos partenaires techniques.

 

Étude de cas : prioriser des bâtiments tertiaires avant 2030

Cas anonymisé : sur un parc de 47 bâtiments tertiaires, un groupe de distribution a identifié 8 sites prioritaires grâce au pré-diagnostic Solencia. Le scoring a croisé obligations réglementaires, consommation énergétique, potentiel solaire et faisabilité, afin de concentrer les études techniques sur les actifs les plus prometteurs.

Pré-diagnostic offert Solencia

 

Vous ne savez pas si votre parc immobilier est concerné par le décret tertiaire, le décret BACS, la loi APER ou une obligation d’audit ? Nous vous proposons un pré-diagnostic offert pour obtenir une première lecture de vos contraintes, identifier les sites à analyser en priorité et évaluer leur potentiel solaire.

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Transformer la contrainte en feuille de route énergétique

L’audit énergétique tertiaire n’est pas une fin en soi. C’est un outil au service d’une démarche cohérente, capable d’articuler conformité, maîtrise de la facture, décarbonation et préservation de la valeur patrimoniale.

Pour les directeurs techniques et les directeurs immobiliers des grandes entreprises, l’enjeu de 2026 n’est plus seulement de répondre à une obligation réglementaire de plus, mais de construire une trajectoire lisible jusqu’en 2030 et au-delà. Cette trajectoire passe par une connaissance fine du parc, une hiérarchisation rigoureuse des actions et un pilotage continu des résultats sur la plateforme OPERAT.

Le pré-diagnostic Solencia constitue la première brique de cette démarche. Il vous permet de savoir où vous en êtes avant d’engager des audits énergétiques approfondis ou des travaux de rénovation, et de transformer une contrainte perçue comme subie en feuille de route maîtrisée.

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Foire aux questions

L’audit énergétique tertiaire est-il obligatoire ?

L’audit énergétique tertiaire est obligatoire pour les entreprises de plus de 250 salariés au titre de la directive européenne 2012/27/UE. L’obligation de réaliser un audit s’impose tous les 4 ans et couvre 80 % de la facture d’énergie. Le dispositif est aussi obligatoire pour les bâtiments qui relèvent du grand tertiaire, c’est-à-dire tout bâtiment tertiaire de plus de 1 000 m² affecté à une activité économique entrant dans les seuils définis par le législateur.

Qui doit faire réaliser un audit énergétique tertiaire ?

Les entreprises du secteur tertiaire dépassant ces seuils légaux doivent faire réaliser un audit énergétique tertiaire conforme à la norme NF EN 16247. D’autres dispositifs, comme le décret tertiaire ou le décret BACS, imposent en parallèle aux exploitants de réduire leur consommation énergétique. Cet audit constitue le socle technique de la conformité et permet d’instruire les déclarations annuelles attendues par les pouvoirs publics.

Quel est le coût d’un audit énergétique ?

Le coût d’un audit énergétique varie de 3 000 à 40 000 € HT selon la surface, la complexité technique du site et le niveau de précision attendu. La réalisation d’un audit énergétique sur un patrimoine multi-sites peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros, mais les CEE et les programmes ADEME couvrent généralement entre 30 % et 70 % de cette dépense.

Quelle différence entre audit énergétique et diagnostic de performance énergétique ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE tertiaire) attribue une étiquette énergie au bâtiment à des fins de communication. L’audit énergétique permet d’évaluer la performance énergétique de façon approfondie en s’appuyant sur les consommations réelles et non sur un calcul conventionnel. La performance énergétique du bâtiment est analysée poste par poste, et la consommation énergétique d’un bâtiment tertiaire intègre la modélisation des usages réels du site.

Comment se conformer au décret tertiaire après un audit ?

Pour se conformer au décret tertiaire, l’occupant ou le propriétaire doit déclarer chaque année ses consommations sur la plateforme OPERAT. Les exigences du décret tertiaire portent sur une trajectoire de réduction (- 40 % en 2030, – 50 % en 2040, – 60 % en 2050). Tout patrimoine tertiaire doit s’inscrire dans le cadre du décret tertiaire et démontrer son engagement par la déclaration annuelle, en accord avec le décret tertiaire et ses arrêtés successifs.

Mon bâtiment est-il concerné par la loi APER ?

La loi APER du 10 mars 2023 ne se limite pas aux parkings : elle structure deux obligations distinctes applicables au parc immobilier professionnel.

• Sur les parkings extérieurs de plus de 1 500 m², l’obligation porte sur l’installation d’ombrières photovoltaïques couvrant au moins 50 % de la surface, avec une application prioritaire au 1er juillet 2026 pour les parcs supérieurs ou égaux à 10 000 m² et des reports conditionnels prévus par la loi de simplification du 26 novembre 2025.
• Sur les toitures, l’obligation de solarisation ou de végétalisation s’applique à tout bâtiment non résidentiel dont l’emprise au sol dépasse 500 m². Le taux de couverture minimal est de 30 % actuellement, porté à 40 % au 1er juillet 2026 puis à 50 % au 1er juillet 2027. Les bâtiments existants seront soumis à cette obligation indépendamment de tout projet de travaux à compter du 1er janvier 2028.

 

Un actif dont l’emprise au sol dépasse 500 m² doit donc anticiper les opérations de solarisation à venir. L’installation photovoltaïque ainsi réalisée alimente la trajectoire de réduction des consommations exigée par les autres dispositifs réglementaires, via l’autoconsommation de l’énergie produite localement.

Comment améliorer la performance énergétique des bâtiments tertiaires ?

L’amélioration de la performance énergétique des bâtiments suit plusieurs leviers : sobriété d’usage, pilotage automatique via GTB, rénovation de l’enveloppe et production locale d’énergie. Les bâtiments tertiaires gagnent à enclencher cette trajectoire par paliers progressifs, sans engager d’investissement structurant dès la première année. Les acteurs du tertiaire peuvent aussi capitaliser sur les CEE pour cofinancer ces actions ; l’amélioration de la performance énergétique passe enfin par une montée en compétence des équipes d’exploitation.

Comment un audit aide-t-il à réduire sa consommation énergétique ?

Un audit énergétique peut conduire un site à réduire sa consommation énergétique de 20 % à 50 % selon son profil initial. L’audit énergétique a pour fonction d’objectiver les flux et de prioriser les gisements d’économie. L’analyse énergétique doit ensuite déboucher sur un plan d’actions opposable. La réalisation d’un audit énergétique tertiaire sur un patrimoine multi-sites permet enfin de hiérarchiser les investissements selon leur rentabilité.

Quels outils découlent d’un audit énergétique tertiaire ?

L’audit énergétique tertiaire constitue un outil de gouvernance à part entière. Sur le plan méthodologique, l’audit énergétique tertiaire vise à objectiver les flux d’énergie d’un site et à orienter les décisions d’investissement. Au-delà de la conformité, l’audit énergétique tertiaire constitue également un livrable opposable, mobilisable dans la déclaration OPERAT. Le rapport d’audit tertiaire fournit aux directions techniques et financières une base décisionnelle homogène, et la démarche tertiaire suit en outre les exigences de la norme NF EN 16247.

 

Sources principales

• ADEME – OPERAT
• ADEME – Données parc tertiaire assujetti
• Service Public – Décret tertiaire
• SDES – Chiffres clés énergie 2025
• ADEME – Consommation du tertiaire
• Ministère Transition écologique – Audit énergétique réglementaire
• OPERAT – FAQ ADEME